Immobilien in der GmbH: Steuern, Share Deal, Voraussetzungen

Wer Mieteinkünfte privat versteuert, gibt schnell fast die Hälfte ab. Eine Immobilien-GmbH senkt die Steuer auf laufende Einkünfte deutlich – unter bestimmten Voraussetzungen. Für langfristige Vermietung mit Reinvestition ist die GmbH meist die steuergünstigste Variante.

Du besitzt eine oder mehrere vermietete Immobilien und dein persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 42 %? Dann könnte sich eine Immobilien-GmbH für dich lohnen.

Immobilien in der GmbH oder privat: die Steuersätze im Vergleich

Besitzt du eine vermietete Immobilie privat, versteuerst du die Mieteinkünfte mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz – im ungünstigsten Fall mit dem Spitzensteuersatz von 45 % plus Solidaritätszuschlag (Soli), also 47,48 %, und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Immobilien sind die einzige Anlageklasse, deren laufende Erträge in der GmbH komplett gewerbesteuerfrei sein können. Mit der erweiterten Kürzung liegt die Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte bei nur 15,83 % – als Privatperson können es bis zu 47,48 % sein.

Zwei Rechenbeispiele

Vereinfachte Rechnung: Mieteinkünfte = Mieteinnahmen nach Werbungskosten und Abschreibung; ohne Freibeträge und Kirchensteuer. Beispiel 1 mit Grenzsteuersatz 42 %, Beispiel 2 mit Spitzensteuersatz 45 %, jeweils inkl. vollem Soli, also bei entsprechend hohem Gesamteinkommen. Der Gewinn bleibt in der GmbH (Thesaurierung); bei Ausschüttung an dich fällt zusätzlich Abgeltungsteuer an.

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Ab 2028 sinkt die Körperschaftsteuer

Der Vorteil wächst: Die Körperschaftsteuer sinkt ab 2028 jedes Jahr um einen Prozentpunkt, von 15 % auf 10 % ab 2032. Für eine Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung bedeutet das:

Was ist eine Immobilien-GmbH?

Die Immobilien-GmbH ist wirtschaftlich eine vermögensverwaltende GmbH: Sie betreibt kein operatives Geschäft, sondern hält und vermietet Immobilien, deren Gewinne du niedriger versteuerst als privat.

In einer GmbH gibt es drei Steuern: Körperschaftsteuer mit 15 %, Soli darauf und Gewerbesteuer – zusammen rund 30 %, denn rechtlich ist jede GmbH ein Gewerbebetrieb. Erfüllt sie aber die Kriterien der erweiterten Gewerbesteuerkürzung (Kürzung für Grundbesitz nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), fällt auf die Mieteinkünfte keine Gewerbesteuer an – es bleiben Körperschaftsteuer und Soli mit 15,83 %. Die Kürzung gibt es nur auf Antrag in der Gewerbesteuererklärung, und das Finanzamt prüft die Voraussetzungen jedes Jahr neu.

Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Einnahmen nur aus Vermietung und Verpachtung

Die GmbH darf nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Andere Tätigkeiten – etwa Dienstleistungen, für die sie Rechnungen stellt – sind schädlich: Die Kürzung entfällt dann für das ganze Jahr. Eine häufige Falle sind mitvermietete Betriebsvorrichtungen wie ein Lastenaufzug, eine Großküche oder die Ausstattung eines Hotels. Ausnahmen gibt es nur in engen Grenzen: Einnahmen aus Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen bis 20 % der Mieteinnahmen und andere Leistungen an Mieter bis 5 %.

Wertpapiere und Darlehen sind erlaubt

Einnahmen aus eigenem Kapitalvermögen wie Wertpapieren oder Darlehen gefährden die erweiterte Kürzung nicht. Für Zinsen und Dividenden aus Beteiligungen unter 15 % fällt aber weiterhin Gewerbesteuer an; Kursgewinne aus Aktien sind in der GmbH ohnehin zu 95 % steuerfrei. Immobilien und Aktien lassen sich in einer GmbH also kombinieren – mehr dazu bei der Aktien-GmbH.

Das ganze Jahr über mindestens eine Immobilie halten

Die GmbH muss während des gesamten Jahres Grundbesitz verwalten, vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Kauft eine bestehende GmbH – etwa deine Wertpapier-GmbH – ihre erste Immobilie im Laufe des Jahres, gibt es in diesem Jahr noch keine erweiterte Kürzung. Umgekehrt entfällt die Kürzung für das ganze Jahr, wenn die GmbH ihr letztes Objekt im Laufe des Jahres verkauft – auch für die laufenden Mieten. Unschädlich ist nur ein Übergang mit Wirkung zum 31. Dezember, 23:59 Uhr. Verkaufst du alles, lege den Übergang auf diesen Zeitpunkt oder behalte ein Objekt, bis eine weitere Immobilie hinzukommt. Beim Share Deal stellt sich die Frage nicht, weil die GmbH ihre Immobilie behält.

Nicht an Betriebe der Gesellschafter vermieten

Dient die Immobilie ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, entfällt die Kürzung. Das betrifft die Vermietung an deine operative GmbH (Betriebsaufspaltung), aber auch die Vermietung an dein eigenes Einzelunternehmen.

Kein gewerblicher Grundstückshandel

Kaufst du eine Immobilie mit der Absicht, sie wieder zu verkaufen – zum Beispiel einen Neubau, den du gar nicht vermietest –, ist das gewerblicher Grundstückshandel. Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze: höchstens drei Objekte in fünf Jahren verkaufen. Auch Sanierungen mit anschließendem Verkauf innerhalb weniger Jahre können schädlich sein. Bleibst du innerhalb dieser Grenzen, gilt der Satz von 15,83 % sowohl für die laufenden Mieten als auch für den Verkaufsgewinn – sofern die GmbH bis zum Jahresende Grundbesitz hält (siehe oben).

Immobilie verkaufen: Asset Deal oder Share Deal über eine Holding

Verkauft die GmbH die Immobilie selbst (Asset Deal), zahlt sie unter den genannten Voraussetzungen 15,83 % auf den Gewinn. Eine Spekulationsfrist wie im Privatvermögen gibt es in der GmbH nicht – der Gewinn ist auch nach zehn Jahren steuerpflichtig.

Beim Share Deal wird nicht die Immobilie verkauft, sondern die GmbH, die sie hält. Hält deine Immobilien-Holding die Immobilien-GmbH, sind nach § 8b KStG 95 % des Veräußerungsgewinns steuerfrei. Nur 5 % des Gewinns werden mit rund 30 % besteuert – die Belastung liegt bei rund 1,5 %, solange der Erlös in der Holding bleibt und dort reinvestiert wird. Schüttet die Holding ihn an dich aus, kommt Abgeltungsteuer hinzu; insgesamt sind es dann rund 27,5 %. Ohne Holding greift beim Verkauf aus dem Privatvermögen das Teileinkünfteverfahren: 60 % des Gewinns sind steuerpflichtig, beim Spitzensteuersatz sind das rund 28,5 %.

Für Käufer ist der Share Deal seit Juli 2021 weniger attraktiv: Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, fällt Grunderwerbsteuer an. Der Share Deal eignet sich deshalb vor allem für größere Wohn- und Gewerbeimmobilien; einzelne Wohnungen kaufen Eigennutzer meist lieber direkt.

Bestandsimmobilie in die GmbH übertragen: Grunderwerbsteuer

Hältst du eine Immobilie bisher privat, kannst du sie an deine GmbH verkaufen. Der Kaufpreis muss dem Marktwert entsprechen: Ist er zu niedrig, wertet das Finanzamt die Differenz als verdeckte Einlage, ist er zu hoch, als verdeckte Gewinnausschüttung. Der Verkauf löst Grunderwerbsteuer aus – je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (unter anderem Nordrhein-Westfalen und Brandenburg) auf den Kaufpreis. Liegt dein Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf außerdem ein privates Veräußerungsgeschäft – den Gewinn versteuerst du privat. Das gilt auch, wenn du die Immobilie ohne Kaufpreis in die GmbH einlegst.

Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf an die GmbH privat steuerfrei, und die GmbH schreibt das Gebäude auf Basis des neuen Kaufpreises ab – oft höher als zuvor; der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Mehr dazu in der FAQ „Bestandsimmobilie an die GmbH übertragen“. Die Grunderwerbsteuer lässt sich unter Umständen über eine Personengesellschaft verringern, allerdings mit langen Haltefristen.

Wann sich eine Immobilien-GmbH lohnt – und wann nicht

Ob du eine Immobilie besser im Betriebsvermögen einer GmbH oder im Privatvermögen hältst, hängt vom Einzelfall ab. Als Faustregel lohnt sich die Immobilien-GmbH, wenn

• dein Einkommen bei rund 75.000 € im Jahr oder darüber liegt – dann beträgt dein Grenzsteuersatz 42 %,
• deine Mieteinkünfte nach Kosten die laufenden Kosten der GmbH deutlich übersteigen – nutzt du die GmbH ohnehin für Wertpapiere, reichen schon rund 10.000 € im Jahr,
• die Gewinne in der GmbH bleiben, weil du sie reinvestierst.

Der letzte Punkt ist entscheidend: Schüttest du den Gewinn aus, kommt Abgeltungsteuer hinzu, und die Gesamtbelastung steigt auf rund 38 % – dann rechnet sich die GmbH nur, wenn dein Grenzsteuersatz deutlich darüber liegt.

Lange Haltedauer: Im Privatvermögen ist ein Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei – wer dann verkaufen will, fährt privat oft besser. Hältst du sie 20 oder 30 Jahre und reinvestierst die Mieten, profitierst du von der GmbH.

Fix & Flip: Kaufst du Immobilien, um sie bald wieder zu verkaufen, zahlst du privat bis zu 47,48 % plus Kirchensteuer, in der GmbH den vollen Satz von rund 30 %. Solche Projekte gehören in eine eigene GmbH – getrennt vom Bestand, damit dort die erweiterte Kürzung erhalten bleibt.

Kosten: Eine GmbH kostet laufend Geld – IHK-Beitrag, Buchhaltung und Jahresabschluss beim Steuerberater, Offenlegung, Kontoführung.

Alternative Familienstiftung: Bei größeren Vermögen kommt auch eine Familienstiftung infrage. Sie versteuert laufende Mieten ebenfalls mit 15,83 %, kann Immobilien aber nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Dafür ist sie aufwendiger und zahlt alle 30 Jahre Erbersatzsteuer.

Haftung und Finanzierung in der GmbH

Die GmbH beschränkt die Haftung: Sie haftet mit ihrem Gesellschaftsvermögen, nicht du persönlich. Bei Bankdarlehen verlangen viele Banken allerdings eine private Bürgschaft – in deren Höhe haftest du dann doch. Bekommst du ein Darlehen ohne Bürgschaft, sinkt dein persönliches Risiko deutlich.

Neben Eigenkapital und Bankdarlehen kommt bei größeren Projekten Mezzanine-Kapital infrage: Hybridkapital zwischen Eigen- und Fremdkapital, etwa ein Nachrangdarlehen. Es ist meist teurer als ein Bankdarlehen, kann aber eine Lücke im Eigenkapital schließen.

Video: Was du bei Immobilien in der GmbH beachten musst

Fazit: Für Langfrist-Vermieter ist die GmbH meist die günstigste Wahl

Mit der erweiterten Kürzung zahlt eine Immobilien-GmbH auf laufende Mieteinkünfte keine Gewerbesteuer. Ihre Stärke spielt sie aus, wenn du Objekte lange hältst und schon einen hohen Steuersatz hast: Mit der niedrigeren laufenden Steuer kannst du mehr reinvestieren und schneller Vermögen aufbauen – ab 2028 mit jeder Senkungsstufe noch mehr. Weil Übertragung, Verkauf und Finanzierung viele Stellschrauben haben, lohnt sich vor dem Start eine Berechnung für deinen Fall.

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