Gewerbesteuerbefreiung in der Immobilien-GmbH
Die Gewinnbesteuerung bei laufenden Einkünften in einer Immobilien-GmbH beträgt 15,83 Prozent. Als Privatperson versteuerst du Gewinne aus Einkünften mit bis zu 47,48 Prozent.
Immobilien sind die einzige Möglichkeit, die Einkünfte aus einer GmbH von der Gewerbesteuer befreien zu lassen. Erfüllt die GmbH nachfolgende Kriterien und ist somit eine reine Immobilien-GmbH, kann sie von der Gewerbesteuerbefreiung, auch erweiterte Kürzung genannt, profitieren.
- Umsätze nur aus Vermietung & Verpachtung: Es dürfen keine Umsätze erzielt werden, die nicht aus Vermietung und Verpachtung stammen.
- Weitere Einnahmen möglich: Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen (§20 EStG) - Einnahmen aus Wertpapieren oder Darlehen sind nicht schädlich, erhalten aber keine Gewerbesteuerbefreiung.
- Die GmbH muss stets eine Immobilie halten: Existiert nur eine Immobilie im Betriebsvermögen, kann diese nur verkauft werden, wenn eine weitere Immobilie hinzukommt. Relevant bei Asset-Deal (nicht bei Share-Deal).
- Vermeidung Betriebsaufspaltung: Verflechtung von Besitz- und Betriebsunternehmen unbedingt vermeiden.
- Kein gewerblicher Grundstückshandel: Es dürfen maximal drei Objekte in laufenden fünf Jahren verkauft werden. Weitere Kriterien, wie zum Beispiel Renovierungen im Zeitraum von fünf bis zehn Jahren mit anschließendem Verkauf, können ebenfalls schädlich sein.
Die Gewinnbesteuerung bei laufenden Einkünften in einer Immobilien-GmbH beträgt 15,83 Prozent. Im Vergleich dazu: Als Privatperson besteuerst du Gewinne aus Einkünften mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 47,48 Prozent betragen kann.
Bei den Veräußerungsgewinnen ist die Höhe der Besteuerung als Privatperson abhängig von der Haltedauer deiner Immobilie. Hältst du die Immobilie bereits länger als zehn Jahre (bei Vermietung) oder länger als drei Jahre (bei Eigennutzung), zahlst du keine Steuern auf den Verkauf. Liegt die Haltedauer darunter, zahlst du ebenfalls bis zu 47,48 Prozent auf deine Gewinne.
In der Immobilien-GmbH werden deine Gewinne mit 15,83 Prozent besteuert. Im Falle eines Share-Deals in Verbindung mit einer Holding liegt der Steuersatz sogar nur bei etwa 1,54 Prozent.
Grundgedanke der Gewerbesteuerbefreiung:
Insbesondere Grundstücksunternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft, die lediglich eigenes Grundvermögen verwalten, aber kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind, sollen von der Gewerbesteuer entlastet werden. Grundstücksunternehmen sind Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern.
Bei der Verwaltung und Nutzung eigenen Vermögens handelt es sich im Allgemeinen um Vermietung und Verpachtung. Es darf sich nicht um eine gewerbliche Vermietung handeln, sondern die Tätigkeit muss vermögensverwaltend sein (Vermögensverwaltung). Nicht begünstigte, aber erlaubte Tätigkeiten sind die Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie die Betreuung von Wohnungsbauten und die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen.
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