Fix & Flip: Was bedeutet gewerblicher Grundstückshandel?
Grundstücksveräußerungen und steuerliche Konsequenzen.
Bei den Grundstücksveräußerungen wird zwischen dem gewerblichen Grundstückshandel und der privaten Vermögensverwaltung unterschieden. Im Folgenden gehen wir nur auf den gewerblichen Grundstückshandel ein.
Einkünfte werden gemäß § 15 EStG besteuert. Bei einem gewerblichen Grundstückshandel sind alle Veräußerungen, unabhängig von der Haltedauer, stets einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig.
Es handelt sich um gewerblichen Grundstückshandel, wenn mehr als drei Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang mit Errichtung/Erwerb/Modernisierung veräußert werden und der:die Steuerpflichtige mit einer Veräußerungsabsicht handelt.
Gewinne werden bei Veräußerungen mit 30 Prozent besteuert.
Mit engem zeitlichen Zusammenhang ist die Zeitspanne zwischen Fertigstellung/Erwerb/ Modernisierung und Veräußerung gemeint, sie beträgt nicht mehr als fünf Jahre; eine Überschreitung von wenigen Tagen beeinträchtigt die Wirkung nicht.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind auch Objekte mit einer Besitzdauer von fünf bis zehn Jahren unter folgenden Umständen einzubeziehen:
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höhere Anzahl von Veräußerungen (mehr als sieben Objekte),
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Branchentätigkeit, zum Beispiel: Architekt:innen, Bauunternehmer:innen, Immobilienmakler:innen (gilt nicht beim Fünf-Jahreszeitraum bei Drei-Objekt-Grenze),
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Finanzierung, Intensität der Verkaufsbemühungen
Die Veräußerungsabsicht ist anhand äußerlicher Merkmale zu beurteilen (bloße Erklärung des:der Steuerpflichtigen reicht nicht aus); es müssen von Anfang an Anhaltspunkte vorliegen, dass ausschließlich eine anderweitige Nutzung als die Veräußerung objektiv in Betracht gezogen worden ist – gelingt dies nicht, gilt die Vermutung des engen zeitlichen Zusammenhangs.
Beginn der Fünf-Jahres-Frist: Bei Stellung des Bauantrags beziehungsweise mit dem Beginn der Herstellung beziehungsweise im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs.
Besonderheit bei Modernisierung/Sanierung: Die Fünf-Jahres-Frist beginnt bei Modernisierung mit Beginn der Maßnahmen, bei Sanierung mit Abschluss der Sanierungsarbeiten.
Gewinnermittlung bei gewerblichem Grundstückshandel:
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Grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich
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Da die Grundstücke Umlaufvermögen darstellen, können weder Abschreibungen,
noch Sonderabschreibungen geltend gemacht werden
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Auch die Veräußerungen der ersten drei Objekte werden gewerblich, das heißt, die
entsprechenden Steuerbescheide sind gegebenenfalls nachträglich zu ändern
Sonstiges: Als Veräußerung gilt auch die Einbringung eines Grundstücks in das Gesamthandvermögen einer Personengesellschaft und die Einbringung in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten.
Bei Ehegatten ist eine Zusammenfassung der Grundstücksaktivitäten im Regelfall nicht zulässig; eine Zusammenrechnung erfolgt aber dann, wenn Ehegatten eine über ihre eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehende enge Wirtschaftsgemeinschaft (zum Beispiel: Grundstücks-GbR) eingegangen sind.
Bei Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften gelten besondere Regelungen: Unterscheidung zwischen gewerblicher Mitunternehmerschaft (zu prüfen auf Gesellschaftsebene) oder vermögensverwaltender Personengesellschaft (zu prüfen auf Gesellschafterebene; Unterscheidung nach Beteiligung im Betriebsvermögen oder Privatvermögen)
Was gilt als Objekt?
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Grundstücke jeglicher Art (unabhängig von Nutzung, Größe, Wert und Bebauung)
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Eine Eigentumswohnung ist ein Zählobjekt
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Mehrere Häuser auf einem ungeteilten Grundstück gelten als ein Zählobjekt
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Eine Garage zählt dann als eigenes Objekt, wenn diese nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft wird
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Gescheiterte Grundstückskaufverträge
Welche Objekte zählen nicht?
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Grundstücke, die langfristig vermietet worden sind (Verwaltungsauffassung: Mietdauer
von mindestens zehn Jahren); bloßer Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages reicht
nicht aus
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Grundstücke, die langfristig eigenen Wohnzwecken dienen
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Grundstücke, mit deren Weitergabe kein Gewinn erzielt werden soll (zum Beispiel: teilentgeltliche Veräußerung oder Schenkung an Angehörige)
Gewerblicher Grundstückshandel ohne Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“
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Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor
seiner Bebauung (bis zur Fertigstellung des Gebäudes) verkauft
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Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut
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Bauvorhaben wird nur kurzfristig finanziert
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Steuerpflichtige:r beauftragt bereits während der Bauzeit eine:n Makler:in mit dem Verkauf
des Objekts
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Vor Fertigstellung wird Vorvertrag mit den künftigen Erwerber:innen geschlossen
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Steuerpflichtige:r übernimmt über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus
Gewährleistungspflichten
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Unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das
Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert
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Der Verkauf von errichteten Großobjekten (Voraussetzung: weitere besondere Umstände, zum Beispiel die Tätigkeit der Steuerpflichtigen entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit von Bauträger:innen)
Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“ (Keine 100 Prozent Sicherheit)
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Es bestehen aufgrund besonderer, von dem:der Steuerpflichtigen darzulegender Umstände, eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht.
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Beispiel hierfür: Verkäufer:in nimmt bei Anschaffung/Errichtung des Objekts selbst eine langfristige Vermietung eines Wohnobjekts vor.
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Irrelevant ist der Beweggrund für die Veräußerung (plötzliche Erkrankung, finanzielle Schwierigkeiten).
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VM Finovia GmbH Steuer- und Rechtsberatung, München.
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