Eine unmittelbare Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen auf eine GmbH ist nicht grunderwerbsteuerfrei möglich. Eine grunderwerbsteuerbegünstigte Übertragung von Immobilien auf eine GmbH kann aber durch Zwischenschaltung einer Personengesellschaft erreicht werden.
Übertragung der Immobilie über eine Personengesellschaft
Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie auf eine Personengesellschaft, beispielsweise eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), zu übertragen und diese später in eine GmbH umzuwandeln. Dabei ist zu beachten, dass eine relativ lange Haltefrist gilt, um eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung auf die GmbH zu erreichen.
Zunächst wird die Immobilie aus dem Privatvermögen auf eine Personengesellschaft übertragen. Diese kann beispielsweise mit einem Familienmitglied gegründet werden. Die einfachste Form der Personengesellschaft ist die GbR. Seit 1. Januar 2024 muss eine GbR, die Immobilien halten will, in das Gesellschaftsregister eintragen werden, und wird dadurch zur eingetragenen GbR (eGbR). Der Vorteil der eGbR ist die Umwandlungsfähigkeit in andere Rechtsformen.
Die Grunderwerbsteuer für die Übertragung der Immobilie aus dem Privatvermögen auf die Personengesellschaft fällt soweit an, wie andere Gesellschafter:innen bislang nicht an der Immobilie beteiligt sind. Wird etwa eine bislang im Alleineigentum befindliche Immobilie an eine eGbR übertragen, an der ein anderer Gesellschafter:innen zum Beispiel zu 5 % beteiligt sind, fällt nur auf diesen Anteil Grunderwerbsteuer an (also auf 5 % des Wertes der Immobilie). Der andere Teil (im Beispiel: 95 %) bleibt grunderwerbsteuerfrei, da der:die 95-prozentige Gesellschafter:in bereits bisher Eigentümer:in der Immobilie war.
In Konstellationen, in denen ein Grundstück von einer Erbengemeinschaft gehalten wird (beispielsweise ein Elternteil zu 50 % und zwei Kinder zu je 25 %) kann bei einer Überführung des Grundstücks an eine zur Erbengemeinschaft beteiligungsidentische eGbR die Grunderwerbsteuer vermieden werden.
Für den Erhalt der Befreiung sind Voraussetzungen einzuhalten. Die von der Grunderwerbsteuer verschonten Personengesellschaftsanteile müssen mindestens 10 Jahre lang gehalten werden, sonst fällt die Befreiung rückwirkend weg. Dies gilt auch, wenn die Personengesellschaft innerhalb dieser Frist über einen Formwechsel in eine GmbH umgewandelt wird. In diesem Fall gelten die Anteile als veräußert und es fällt nachträglich Grunderwerbsteuer an. Auch wenn sich die Beteiligungsverhältnisse an der Gesellschaft während der Haltefrist ändern, fällt für den geänderten Anteil Grunderwerbsteuer an. Deshalb sollte die Gestaltung nur gewählt werden, wenn die Haltefrist mit hoher Wahrscheinlichkeit eingehalten werden kann, was nicht für alle Fälle praktikabel ist.
Erwerb der Immobilie über eine Personengesellschaft
Eine andere Option besteht darin, eine Personengesellschaft zu gründen, die die Immobilie kauft. Zwar fällt beim Erwerb der Immobilie Grunderwerbsteuer an. Wird aber ein Grundstück von einer Personengesellschaft (z.B. eGbR) erworben, besteht später die Möglichkeit, diese im Rahmen eines Formwechsels in eine GmbH umzuwandeln. Bei diesem Formwechsel fällt keine Grunderwerbsteuer an und es ist keine Haltefrist zu beachten.
Dadurch ergibt sich eine hohe Flexibilität für mögliche Steuervorteile zum Beispiel zur Nutzung von Anfangsverlusten, die bei einer Personengesellschaft – im Unterschied zur GmbH – unmittelbar mit persönlichen Einkünften verrechnet werden können. Sind die Anfangsverluste aufgebraucht und führen die Mieteinnahmen zu Überschüssen, so ist die GmbH aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung mit einem Steuersatz von 15,8 % deutlich im Vorteil zur Personengesellschaft, deren Gewinne den Gesellschaftern zum individuellen Steuersatz von bis zu 47,5 % zugerechnet werden. Der Formwechsel von der eGbR zur GmbH kann ab Erreichen dieser Situation grunderwerbsteuerfrei erfolgen.
Auf diesem Weg können zunächst die Vorteile der Personengesellschaft bei der Verlustverrechnung und später die Vorteile der GmbH bei der Besteuerung laufender Mieteinkünfte genutzt werden, ohne dass für den Transfer der Immobilie von der Personengesellschaft zur GmbH Grunderwerbsteuer anfällt.
